不動産オーナーの方へ
藤田明税理士事務の得意分野は不動産、建設です。
アパート、マンション経営の申告おまかせください。
不動産についての正確な会計税務情報をお伝えします
ワンルームマンション投資のメリット
サラリーマンでも節税ができる。
少ない自己資金で大きな資産を形成することができる。
不安な公的年金制度に頼らない、老後の私的年金になる。
インフレに強い資産を持つことができる。
掛け捨てでない生命保険の代わりになる。
そもそもマンション投資に求めるものは、老後の私的年金のため、愛する配偶者の
生活維持のため、効率の良い資産運用のためなど、十人十色です。
当然、何を最優先の目的にするかによって、投資金額もリターンリスクのバランスも
異なります。同じように不動産に投資しても人によってそのリターンが異なってまいります。
藤田事務所では、お客様と一緒に投資のリターンなどご相談に預かります。
不動産管理会社の作り方、運営の仕方
不動産管理会社については、その家の財産規模等によって、その会社を
どのように活用していくかを方向つけていく必用があります。それが設立後の会社の
運営に大きく影響してきます。大きく分けて次の二通りに集約されるであろうと思われます。
① 家の財産を不動産管理会社に集約させる
財産規模が大きい家になるほど、相続を経るたびに多額の相続税が課せられ、
財産を売却したり物納するなどして、家の財産が失われていくのが一般的です。
ことろが、個人には相続がありますが、会社には相続という概念がありません。
したがって、いったん家の財産を会社に移転させると、相続を経ることなく財産を永続して
守っていくことができるのです。
もちろん、個人オーナーが会社に対して出資していれば、その所有して法人株式を通じて
相続税が課せられることになりますが、株式であれば生前に計画的に次世代に移転させていく
ことが可能ですし、不動産そのものを移転させるよりも手続きが簡便です。
その一方で家の財産を会社に移転させる際に最もネックとなるのが、資産を所有していたことによる
含み益が実現し、それに対して譲渡税が課税されるという点です。
特に土地については、先祖代々の土地であれば取得費が不明または非常に低額であることが
予想されますので、最大、売却価額の９５％が利益であるとみなされ、譲渡税の負担が非常に重くなって
しまいます。身内の中で資産を動かしているだけであるにもかかわらず、それに対して多額の税金が
課されることは避けたいところですので、この問題をクリアーしていくことが大きな課題となります。
この方法を採用するためには、会社で不動産を買い取ることができるような体力を徐々に
蓄えていくようにしなければなりません。そのためには、会社が得た所得をすべて給与や配当で
分配してしまうのではなく、ある程度内部留保しておく必要があります。内部留保をすると、
どうしても法人税の負担が生じてしまいますが、会社に体力をつけるために必要不可欠の
経費であると考えてください。
土地を会社に移すのではなく、古い建物を移すことのほうが簡単です。
建物の売買は固定資産税とうとう学で行うことができる。
建物が収益性物件なら賃貸料を受け取り、修繕費を会社経費とすることができます。
②法人は所得を通過させる役割を担う
相続税はかかりそうだが、家の財産がとられるほどではなく、手持ちの金融資産で十分納税が
できそうな方にとって、会社は不動産の所有を目的とするのではなく、収入の分散のためにだけ会社を
活用する方法が考えられます。この場合、会社は所得を通過させることが主目的となりますので、
会社が得た収入から必要経費を引いた残額はすべて親族に給与を支払って分散させ
会社の所得をできるだけ抑えて法人税の負担を軽減させる方法が有効でしょう。
また、建物の場合には売却しても譲渡税が発生しない場合が多いと思われるため、
高収益の建物は積極的に法人に売却して収益分散効果をより高める方法が
理想的です。
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